Проблемы регистрации прав на недвижимость

Сегодня понимание юридического смысла регистрации прав на недвижимость все еще не достигнуто. Колебания законодателя и доктрины в этом вопросе затрудняют работу преподавателя. Ведущие авторы то признают, то отрицают наличие принципа публичной достоверности реестра[1], порой, вкладывая в это понятие разный смысл. Рассуждения высших судов в п. 38 Постановления 10/22 или в обзорах судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей (утвержденные Президиумом ВС 1 октября 2014 г. и 25 ноября 2015 г., как и Постановление КС от 22 июня 2017 г. не добавляют уверенности в прочтении п. 6 ст. 8.1 ГК.

Компаративистика не добавляет ясности, а еще больше запутывает картину. Многие сочинения по системам регистрации прав на недвижимость вышли из-под пера геодезистов (Йап Зевенберген, Дельфтский технологический университет[2]), политологов (Генри Деккер[3]), международных чиновников[4] и функционеров[5]. Именно под влиянием таких авторов получила распространение сомнительная классификация регистрационных систем на позитивные и негативные (восходящая еще к публикациям 1960-х годов). Классификация представляется сомнительной потому, что каждый автор вкладывает в нее свой смысл, который зависит от личного (обычно смутного) понимания юридического значения регистрации. Одни авторы противопоставляют как позитивные и негативные регистрацию прав и регистрацию сделок, другие прилагают эту классификацию только к регистрации прав, а иные различают даже позитивные и негативные системы регистрации и сделок, и прав на недвижимость.

Исторически к ней склонны прибегать авторы из тех юрисдикций, где система регистрации прав на недвижимость не сложилась (Нидерланды, США) или находится в стадии становления (Шотландия, Россия).

В компаративистской перспективе представляется сомнительным само включение в подобные обзоры тех юрисдикций, в которых развитие остановилось на добавлении к реестру сделок данных кадастров, но стадия регистрации прав на землю достигнута так и не была[6].

Если исходить из трактовки, выдвинутой шотландскими специалистами (Дж. Греттон, К. Рид)[7], которые относят к позитивным только те системы регистрации, в которых право вытекает из реестра (система Торренса и английская система регистрации 2002 г.), а к негативным – те, в которых регистрация имеет правопорождающий эффект, но не бесповоротна (Германия, а теперь и Россия), то о регистрации (системе регистрации) можно говорить только применительно к регистрации прав, когда внесение имеет конститутивный эффект.

С этих позиций можно уже обсуждать значение регистрации для возникновения права: является ли она достаточной (как в позитивных системах) или выступает лишь окончательным элементом сложного состава, который подчиняется обычным нормам приобретения права собственности и иных вещных прав[8]. Только в негативной системе регистрации возможен разрыв между действительным положением вещей (прав) и зарегистрированным. Только здесь имеет смысл принцип публичной достоверности реестра (§ 892 BGB; п. 6 ст. 8.1 ГК РФ).

С этих позиций возможны обобщения сравнительно-правового и собственно догматического характера, способные пролить свет на обсуждаемый институт.

Здесь встают важные вопросы, ждущие своего решения.

· Каково положение приобретателя, выполнившего все требования к приобретению права собственности, накануне регистрации?

· Имеет ли смысл публичная достоверность реестра в позитивной системе?

· Создает ли позитивная система новую серию прав на недвижимость, подменяющую собой права, сложившиеся в соответствии с общими нормами приобретения вещных прав?

· Получает ли приобретатель от лица, зарегистрированного в позитивной системе, право на землю или право по записи (и не подменяет ли собой оборот записей оборот прав)?

· Допустимо ли оспаривание реестра в позитивной системе?

· Сочетается ли позитивная система регистрации прав с книжной давностью?

· Влечет ли оспаривание реестра (в негативной системе) поворот добросовестного приобретения от лица, значившегося в реестре?

· Имеет ли значение каузальность или абстрактность транзитивного акта в контексте позитивной системы регистрации прав? А негативной?

· Какими должны быть требования к внешнему легалитету при негативной системе? И имеет ли смысл возлагать эти требования на органы регистрации или следует привлекать нотариат?

· Связаны ли требования к легалитету с абстрактностью или каузальностью транслативного акта в данной правовой системе?